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SUSCRIBITEUn estudio de CREA Córdoba Norte compara la evolución del costo de construcción, el valor de los inmuebles y de la soja para evaluar cuándo y cómo invertir.
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SUSCRIBITEDurante la Jornada de Actualización Técnica organizada por la región CREA Córdoba Norte el 25 de abril, el ingeniero civil Martín Roca, titular de la empresa constructora y desarrollista RODE, compartió un estudio sobre la evolución de precios en dólares de tres sectores clave: construcción, mercado inmobiliario y producción agropecuaria, tomando como referencia el precio de la soja.
“El objetivo de este estudio es desmitificar un tema que muchos dan por sentado: el valor constante del dólar. Mucha gente, tanto en el agro como fuera de él, cree que ahorrar en dólares protege valor. Nosotros mostramos que eso no es cierto”, planteó Roca al inicio de la exposición. Para eso, todos los precios fueron llevados a un dólar constante, deflactado a diciembre de 2024, utilizando el índice de inflación de Estados Unidos.
El trabajo fue realizado junto a Ramiro Digón, Benjamín Bartolini y Consuelo Ávalos, integrantes de la Mesa Empresaria de la región Córdoba Norte de CREA. Según explicó, entre 2002 y 2025, el dólar perdió aproximadamente un 45% de su poder adquisitivo en relación con los precios estadounidenses. “Si en 2002 comprabas algo por 200 dólares, hoy necesitarías cerca de 360 para comprar lo mismo. El dólar también se deprecia”, advirtió. Esta metodología permitió comparar en igualdad de condiciones los valores históricos de la soja, de la construcción y de la venta de departamentos.
El primer dato que abordaron fue el costo de construcción por metro cuadrado. En los últimos 23 años, este valor presentó una amplia variabilidad: desde 434 dólares en junio de 2022 y octubre de 2020, hasta un máximo de 1330 dólares en noviembre de 2017, con una media general de 860 dólares por metro cuadrado. “Hoy, construir cuesta aproximadamente 1160 dólares, lo que representa un 35% por encima del promedio. Es una cifra elevada si se considera el comportamiento histórico del sector”, explicó Roca.
La siguiente comparación se enfocó en el precio promedio de venta del metro cuadrado de un departamento de 80 m² con dos dormitorios en los barrios Centro, Nueva Córdoba y General Paz. A diferencia de la serie de construcción, que abarca más de dos décadas, esta se inicia en 2017, con información de la Cámara Inmobiliaria de Córdoba, tomada en función de operaciones cerradas. Los valores fluctuaron entre un mínimo de 1273 dólares por metro cuadrado en diciembre de 2021, marcado por la salida de la pandemia y una fuerte recesión inmobiliaria, y un máximo de 2220 dólares en noviembre de 2017, durante un período de expansión crediticia. La media histórica se ubicó en USD 1570, mientras que el valor actual es de 1460 dólares.
“Esto significa que los departamentos se están vendiendo a un 7% por debajo del promedio, mientras que construir cuesta un 35% más. Esa brecha es significativa y nos lleva a preguntarnos qué está ocurriendo con el sector inmobiliario. La conclusión es que hoy estamos vendiendo por debajo del costo. Lo más probable es que el precio del inmueble suba antes de que baje el costo de construcción”, analizó Roca.
Para ampliar el análisis, sumaron la evolución del precio internacional de la soja, tomada como referencia por su relevancia en las decisiones económicas del sector agropecuario. Entre 2002 y 2025, la tonelada de soja cotizó entre 158 y 518 dólares, con un valor promedio de 307 dólares. A mediados de abril de 2025, el precio se ubicaba en 291 dólares, un 5% por debajo del promedio. “En ese sentido, el comportamiento del precio de la soja se parece al de los departamentos: ambos están cerca, pero por debajo, de su media histórica”, señaló.
La parte central del estudio consistió en comparar directamente la cantidad de toneladas de soja necesarias para comprar un metro cuadrado de departamento o para construirlo. “En los últimos 20 años, para comprar un metro cuadrado de un departamento promedio en Córdoba se necesitaban más toneladas de soja que hoy. Esa curva está por debajo del promedio. En cambio, para construir, hoy se necesitan más toneladas de soja que el promedio. Antes eran tres toneladas por metro, ahora son cuatro. Eso marca claramente que construir está más caro en términos relativos”, explicó Roca.
El análisis de los gráficos mostró que hubo momentos del pasado reciente en los que era más favorable construir con ingresos provenientes del agro, especialmente en 2011 y 2017, cuando las curvas de precios se acercaron. “Hoy, en cambio, esas curvas están muy separadas, lo que indica que no es un buen momento para encarar obras de construcción vinculadas al agro, como galpones, viviendas o infraestructura productiva”, indicó.
Roca también abordó las razones que explican esta diferencia. “Los inmuebles se venden en dólares, pero la construcción se paga en pesos. Entonces, cuando los costos en pesos aumentan y el dólar se mantiene estable, como sucede ahora con un dólar MEP más libre, los costos en dólares de la construcción suben. Lo mismo pasa en una carnicería o en un restaurante. No es un caso aislado: hay una dinámica estructural de precios detrás de este fenómeno”, afirmó.
Respecto al futuro, el ingeniero no fue optimista sobre una posible baja significativa en los costos de construcción. “Podría bajar un poco si se liberan importaciones. La mano de obra posiblemente se mantenga o suba. En cambio, es más probable que el precio de los inmuebles repunte, como ya ocurrió en 2017 cuando el acceso al crédito empujó los valores a niveles altos”, recordó.
En cuanto al precio de la soja, Roca fue cauto. “No vemos una suba clara en el horizonte, salvo que haya una reducción de retenciones o algún evento internacional como una guerra que altere el mercado. De lo contrario, es difícil pensar en un escenario de fuerte aumento”, señaló. Por eso, el estudio sugiere que es un momento oportuno para comprar inmuebles, no para construir.
Finalmente, subrayó la importancia de observar la evolución del tipo de cambio y la política de importaciones. “Hay que seguir de cerca si el dólar se mantiene libre y si bajan los aranceles a insumos. Eso podría modificar la ecuación. Pero hoy, con los datos que tenemos, comprar un inmueble es una mejor decisión económica que construir desde cero”, concluyó Roca.