El Café Tortoni nació en 1858 y mantuvo desde entonces su modelo de negocio. Mozos de esmoquin, medialunas de manteca, tazas de porcelana y diarios en papel fue el estándar de ese negocio hasta comienzos de la década del ’90. Es decir: se mantuvo vigente 150 años.
La cadena de cafeterías gourmet Café Martínez fue fundada en 1995 por los nietos de Atilano Martínez, un inmigrante español dedicado a la importación, elaboración y distribución mayorista de café.
El modelo de gestión empresarial de “ Café Martínez” fue replicado por Havanna, Bonafide, Tienda de Café y muchas otras firmas, pero su reinado duró menos de 15 años (en vez de 150), porque en 2008 desembarcó en la Argentina Starbucks, la principal cadena de cafeterías del mundo, que revolucionaría nuevamente la forma en que se entendía ese negocio al introducir el concepto de “café para llevar”.
“La pandemia del Covid-19 no introdujo nuevos paradigmas, sino que aceleró simultáneamente la transformación digital en los negocios y, en consecuencia, muchos de los cambios tecnológicos que se venían gestando orgánicamente en los últimos años ya son una realidad”, explica Santiago Mantilla, consultor en Real Estate Family Business.
“Aquello que anteriormente podía ser considerado una fortaleza, pasó a transformarse en una carga muy pesada al poner en crisis las cualidades de aquellos inmuebles vinculados tanto a esa actividad como a otras –bancos, oficinas, centros comerciales– para provocar así una pérdida de valor patrimonial producto de un cambio en las pautas de consumo”, añade Mantilla, quien es profesor invitado en Inversión Inmobiliaria para la Familia Empresaria en IAE Business School.
En ese sentido, el especialista indica que la planificación del portafolio inmobiliario es un aspecto fundamental que cualquier empresa debería considerar y muy especialmente si la misma está en manos de un grupo familiar. No solamente por la modificación de las circunstancias del entorno, sino también por los cambios que sucederán con el recambio generacional y cómo los mismos pueden afectar a los inmuebles.
El caso de los inmuebles rurales
En un establecimiento agropecuario el caso más usual de observar es la casa principal (“el casco”) que, a lo largo de las generaciones, recibe inversiones/mejoras y pasa de ser la casa de los fundadores a convertirse en un inmueble de recreación de la tercera generación de la familia sin considerar la inviabilidad como unidad de negocio que eso implica al momento de una venta o bien por los costos asociados de mantenimiento.
“Si bien los activos como inmuebles rurales pueden perder valor en forma directa al volverse obsoletos en sí mismos o indirectamente por la transformación digital del modelo de negocio, lo que muchas veces termina por destruir el valor de los inmuebles son decisiones de la familia empresaria que no están articuladas con el plan patrimonial inmobiliario”, comenta Mantilla.
“En la mayoría de los casos eso sucede por decisiones aisladas de inversión de los excedentes de capital de la empresa sin una adecuada planificación en el tiempo y, sobre todo, sin tener en cuenta los intereses y capacidades de los miembros de la familia”, remarca.
Luego de trabajar durante más de veinte años invirtiendo en portafolios inmobiliarios de grandes corporaciones, bancos y fondos inversión, Mantilla comenzó a dedicarse al asesoramiento de empresas familiares en lo que respecta a planificación e inversión de sus activos inmobiliarios.
“Puedo decir que en el sector agropecuario todo lo que pueda hacerse con anticipación suficiente contribuye a evitar conflictos que, en algunos casos, pueden llegar a poner en riesgo los vínculos familiares”, afirma.
En muchas situaciones los inmuebles presentes en una empresa familiar se acumulan en las diferentes generaciones sin que nadie se pregunte qué función cumplen o debieran cumplir. Se incorporan en forma aislada sin un ciclo planificado de permanencia o de expulsión de la familia.
¿Cómo reconfigurar un portafolio inmobiliario?
“¿Volveríamos a elegir los inmuebles que tenemos si tuviésemos que armar la empresa desde cero? ¿El uso de alguno de los inmuebles genera conflictos entre integrantes de la familia? ¿Los inmuebles contribuyen al crecimiento de la empresa familiar o son una carga? Responder tales preguntas con sinceridad es vital para poder separar aquellas cuestiones que son propias de la empresa –que pueden cuantificarse y compararse– con las relativas a los intereses personales de los integrantes de la familia, que pueden estar fundadas en motivaciones muy válidas, pero que no deberían interferir con el desarrollo de la empresa familiar”, apunta.
A diferencia de lo que sucede con una cartera de bonos y acciones, la reconfiguración de un portafolio de activos inmobiliarios requiere mucho tiempo y planificación.
Los fundadores usualmente incorporan al portafolio un inmueble bajo la miradade la especulación, es decir, poniendo el foco en el precio como oportunidad sin considerar las cualidades, potencialidades y riesgos implícitos en el activo. Al trabajar en la confección de un balance de un portafolio se debe reflexionar con la mirada del inversor familiar empresario, donde el activo es tanto o mas importante que el precio.
El consultor indica que el balance entre reservas de tierras, inmuebles de renta (explotación propia o de terceros) e inmuebles para desarrollo o venta debe ser autosuficiente y un negocio en sí mismo que permita un crecimiento en concordancia con los requerimientos familiares.
“Cuando al campo del va bien las familias no le prestan atención al portafolio inmobiliario. Pero en los años malos el portafolio puede ser una carga pesadísima. No es para nada recomendable delegar la gestión del portafolio familiar de inmuebles en un estudio jurídico o contable, pues, por lo general, las decisiones se toman considerando solamente la valuación de los activos y no contemplan riesgos asociados ni la situación familiar y el contexto real del mercado”, aconseja.
“Muchas veces, cuando desaparece el fundador de una empresa y se tienen que hacer valuaciones no planificadas del patrimonio, los contadores solamente consideran el valor monetario de los inmuebles sin introducir otros factores de análisis que son esenciales. Por ejemplo: un edificio de oficinas puede llegar a tener el mismo valor que un campo, pero el riesgo de desvalorización del primero, en la actual coyuntura, es mucho más elevado que el del segundo; además, un campo se puede alquilar tal cual, mientras que un edificio de oficinas quizás necesite aportes de capital significativos para ponerlo a punto”, añade.
Para poder hacer una gestión adecuada de los activos inmobiliarios es necesario contar con información actualizada. “Si yo preguntara cuál es el costo de liquidez real de los inmuebles que forman parte de la empresa, ¿podrían responderme con datos fundados en cuestiones fácticas del mercado? ¿Realizaron valuaciones profesionales al menos una vez al año de todos sus activos? ¿Los diferentes activos tienen su propio plan de negocios?”.
Mantilla dice que si en un simulacro de herencia los herederos no logran en menos de diez minutos determinar sus lotes de activos, entonces es muy probable que haya un problema de planificación, especialmente si el portafolio está desbalanceado y el fundador no está presente para mediar en ese proceso; en tal escenario –sostiene– el conflicto familiar es inevitable. La herencia no avisa.
“A medida que las familias crecen, tomar decisiones relativas al patrimonio inmobiliario sin un protocolo que permita resguardar los intereses de la familia y las opiniones personales de algunos miembro, se torna una cuestión compleja para evitar roces innecesarios y malas decisiones que en algún momento pueden llegar a lamentarse”, argumenta.
“Planificar el portafolio inmobiliario es un ejercicio constante que busca poner en crisis los ciclos de cada activo en forma individual y como parte de un conjunto. El primer paso es balancearlo, mientras que el segundo es optimizarlo para hacerlo crecer en forma autónoma bajo la mirada de los intereses de la familia, la cual debe incorporar un protocolo de inversión y gestión inmobiliaria que le permita traspasar generaciones sin pérdida de valor y, sobre todo, con felicidad y armonía familiar”, resume el consultor, quien acaba de publicar, junto a Pedro Vázquez, el libro “Inmuebles y familia: una mirada diferente”.